长居英国,租房还是卖房?

大家都说吃住行是刚需。“住”作为一种刚需,房产就可以被视为耐久商品。在爸妈的那代人眼中,也许是因为中西文化不同,他们认为老外喜欢租房,中国人喜欢买房。

但我在英国工作了几年之后,发现其实这个观点并不是很正确。老外也是爱买房的,中国人也有喜欢租房过日子的。因为对于大部分人来讲,买一处属于自己的房产是安全感和幸福感的重要来源,搬家真得很麻烦,特别是对于我这种爱买东西,买了之后就存放在那不舍得扔的人而言,搬家太痛苦了。老外的父母和中国的爸妈都是一样的,也会给自己的孩子买房子,就算孩子长大了不需要,他们就当作是一种投资。

一个常识性的对比如下:

买房的优点

1、从长远来说,更便宜

尽管抵押贷款涉及高额的前期成本,但从长远来看,买房通常比租房便宜。对于希望长期居住在英国的人来说,贷款买房的支出小于租房支出。因此,在衡量是否买房之前,有必要先考虑一下你打算在这个地方住多久。

2、永久所有权

在英国,许多房产都是永久产权。如果不出售,一旦你付清抵押贷款,恭喜,这套房世世代代地属于你和你的家人了。

当然,最大的快乐莫过于知道每月的还款是用于购买自己的房子,而不是直接上供房东。

3、投资升值

买房可以被看作是一种投资行为,用于买房的钱款是投资的一部分,而不是毫无回报的“死钱”(每月的租金支出)。

买房后,你可以在适当的时机出售房产,以此获得房子升值后的红利。

4、随心所欲的改变

房东可能会对租客强加某些居住规则,但买房可以让你制定规则。你可以将房子装修成任何你喜欢的样子。你的每一次装修也会为房子带来增值,在未来出售时获得更好的收益。

5、自己当“地主”

购买房产之后,根据你的房产规模,你也可以将其中一间或整套出租,以帮助支付你每月的抵押贷款。

在英国,有一种Buy-To-Let贷款,也就是“以租养贷型”贷款。这种贷款本质上是“地主模式”,买家将所购房屋出租,每月靠收租还贷,理论上不需要再额外出钱养房。

买房的缺点

1、一次性投入资金大

在英国买房意味着你需要准备一大笔流动资金。你需要支付定金、首付和印花税,每月还要支付贷款。所有这些加起来都一笔不小的数目,短时间内,会影响你的现金流。

2、维护费用高

作为房屋所有者,就不能什么东西坏了就找房东了。你需要对房子进行维护,并支付维护费用。在英国,有些房屋的维护和修理费用,并不是一笔小数目。

3、搬家不自由

如果在还清抵押贷款前需要搬家,卖掉房子可能不是一件容易的事。房子卖起来也需要一段较长的时间,这就限制了你想搬家就搬家的自由。

4、投资风险

将买房作为投资,也意味着需要承担它可能带来的风险。英国房产市场总体向好,但房价的变化也受到地段、政策、供求关系等各种因素的影响,存在着卖出价低于买入价的风险。

租房的优点

1、短期内更便宜

虽然租房需要每月支付租金,但短期看来,这仍然会大大低于购房时所缴纳的费用。此外,你将无需在租房时支付任何维护费用,因为这些费用是由房东支付的。

2、说走就走的自由

如果需要经常搬家,选择租房会容易得多。大多数租约的有效期只有12个月,有些合同还包括一个中断条款,允许你提前离开。

对于那些不想永久居住在某一地区的人来说,租房是个不错的选择。

3、风险低

如果你租了房子,那么房东有责任对房屋进行不断地维护和调整,以适应不断变化的住房条件需要。你不必担心房子是否会贬值,因为这都是房东的事情。

租房的缺点

1、“你在为房东打工”

租房的一个主要缺点是,你每月支付的租金只是为房东的银行账户提供资金,而不是为你自己进行长期投资。你正在为某天你可能拥有完全所有权的东西付出代价。

2、规矩可能很多

因为房东是房子的主人,所以他们对租约的规则有最终决定权。这些将在租赁协议中概述,因此请务必仔细阅读。

房东可能会限制你对房子做什么改变,或者你是否可以招待客人或养宠物。房东还可以涨房租,甚至可以决定出售房产。

3、从长远来看,价格更高

对于想长期居住在英国的人来说,租房并不是最划算的选择。只要你住在这套房子里,你就必须一直付房租,而最终的结果是,你所支付的租金要比买房多得多。因此,租房更适合那些寻找短期住房的人。

从理性角度,我们来算一笔账吧。 我个人经常在诺丁汉和伦敦两地跑,所以就这两个市场进行一个数字化详细分析比较。在做这个分析前,我们假设是住在英国的,有一笔积蓄。同时假设:

a)存款部分为积蓄不影响平时的生活支出;

b)不考虑个人税收

 

我们现在一起来算一下我是该租房呢还是买房。

CASE-1a:诺丁汉租房

假设我有10万英镑的存款,根据诺丁汉的租赁市场,如果租一室一厅市区的房子每月的纯租金为625英镑,每年房租增长率为2%。假设你拿这10万镑去买保证收益的产品,1)最低保证收入的国债:无风险利率每年2% ;2)最高保证的基金:无风险复利每年7%,那么我们来算一下:

CASE-1b:诺丁汉置业

假设我有10万英镑的存款,根据诺丁汉的置业市场,我们去买一套市中心较好的一室一厅房价32.5万英镑(10万作为全部的首付,约30%的首付)。房价每年增长率为2%,25年期的Interest Only贷款(五年4%的固定利息,每年仅还利息,第五年的时候提前还清贷款),那么我们来算一下:

 

 

 

 

CASE-2a:伦敦租房

假设我有12万英镑的存款,根据伦敦金丝雀码头的租赁市场,如果租studio房子每月的纯租金为1582英镑,每年房租增长率为2%。假设你拿这10万镑去买保证收益的产品,1)最低保证收入的国债:无风险利率每年2% ;2)最高保证的基金:无风险复利每年7%,那么我们来算一下:

CASE-2b:伦敦置业

假设我有12万英镑的存款,根据伦敦金丝雀码头的置业市场,我们去买CASE-2a的房子房价45万英镑,根据现在英国最低的BTL需要支付25%的首付,11.25万作为全部的首付。房价每年增长率为2%,25年期的Interest Only贷款(五年4%的固定利息,每年仅还利息,第五年的时候提前还清贷款),那么我们来算一下:

从表格中可以看出,假设其他因素都不考虑,决定买房还是租房的重要因素有:投资你的本金可以产生的回报率,贷款的利息,以及房屋升值的潜力。

 

简单来说就是,当你的本金有好的回报率的理财产品、或者当前租房很低、贷款利率很高,那么租房会比较好;当没有好的投资产品、租金很高、贷款利率很低时,那么买房会比较好。

 

当然有些人会提出,我买了房子,我自己也要住呀,你的例子里房子租了,我住哪里呢?的确,如果你买了房子不是自主的, 你可以再去找租的房子,那么租金的多少取决你自己的流动资金有多少。简单而言,在你的工资固定的时候,在CASE-1a或者CASE-2a的时候,你是要付房租的,手上剩余的钱就是工资-房租;但是CASE-1b或者CASE-2b的时候,你买房出租,你除了固定收入还有房租收入,即使你继续租房,你手上的钱就是工资+房租收入-房租,即使你的工资为0,只有房租收入>房租,你的口袋里还是有钱多的。

总结:买还是租可以从以下三个角度考虑

1、你有足够的钱付首付和其他前期费用吗?

2、你是否有足够的经济稳定性来支付每月的贷款,并且还有足够的现金流来正常生活?

3、你打算在这里住多久?还是单纯的出于投资?

 

 

 

 

 

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