置业7|英国的房屋贷款

既然提到买房,那就不得不提及“贷款”了. 按揭贷款对于大多数人来说并不陌生。但是,一旦轮到自己申请时,却又似乎并不是一件那么简单的事情。在英国,首先要有一个概念“贷款是看贷款申请人的自身条件去评估,而不是按你买的房子为标的去分析”。就跟英国开车一样,保险是跟司机买的,不是按车买,比如我和我爸要去开同一辆车,那么保险要分别买我和我爸,而不是买一个车任何人都可以开(公司商业险除外)。我们仔细来了解下房屋贷款的申请

 

一、申请途径

申请贷款的方式一种是直接找银行自己办理贷款,另外一种就是找贷款中介(Mortgage broker)帮忙申请贷款。在英国,术业有专攻,Mortgage Broker作为金融服务业的一种职业,需要拥有CEMAP认证才可以上岗。还是那句“专业的人做专业的事情”,找个贷款中介,贷款顾问只有在充分了解了你的情况和需求后,才能有针对性地为你提供意见和建议。因此,请尽可能翔实地提供你的信息。如果有什么问题,在这个阶段,贷款顾问能够和你进行探讨,帮你提供一些解决方案和建议。请不要有所保留和隐瞒,这样可以提高申请的效率。

 

二、贷款方案

一个贷款方案包括以下几个重要的参数:贷款类型、贷款金额(贷款比例LTV)、贷款产品(贷款年限、还款方式、贷款银行、利率组合+费用)以及替他该贷款产品的特性等。

2.1 贷款的类型可以有如下几种分类方式:

  1. A. 按照房产用途分为两大类:自住residential和投资buy To Let;
  2. 按照房产性质可以分为个人贷款personal Loan和商务贷款business Loan;
  3. 按照贷款用途可分为购置按揭mortgage、转按揭remortgage、架桥按揭bridging Loan和抵押贷款等;
  4. 按照还款方式来分,又可以分成连本带息repayment、仅支付利息interest Only;

E.按照利息分,固定利息Fixed Rate、浮动利息Vairable Rate。浮动利息随着与Bank of England Base Rate紧密相关的LIBOR(London Inter Bank Offered Rate)浮动

 

  1. 按照客户的地理位置来分,还可分为英国本土按揭和国际按揭两种。其中国际按揭又包括由本土银行向英国人提供到海外投资购房的按揭贷款、向在海外工作的英国人提供回英国购房的贷款(Expat Mortgage),以及向海外的投资者提供到英国来投资买房的按揭贷款等种类

 

2.2贷款金额(贷款比例loan to value),可以借多少钱

为了降低银行借贷的风险,银行还会对贷款与房产价值的比例(英文简写‘LTV’)进行一定的限制。请注意,这里是指房产的评估价值,不是买卖房子的价格。对于自住房LTV最大为95%;投资按揭则最大限制在85%。

举个栗子:王先生买房自住。其收入为5万英镑一年,按照银行的贷款政策,虽然王先生的工资按五倍计可以贷款25万英镑,但是,如果他要买的房价为26万英镑,为了控制贷款风险,是不会允许其贷款超过95%,亦即26万x 95% =24.7万镑。而且,LTV与贷款利率也是息息相关的。

由于低的LTV降低了银行借贷的风险,贷款利率也就相应低一些。不难看出,多拿出10%的首付,把LTV从90%降到80%,贷款利率降低了1.86%。

比如对于自住贷款(Residential)主要取决于两点:最大贷款额度是你家庭年收入的5倍,家庭收入主要以衡量固定收入为主,附带考虑投资收入、加班、提成、奖金、兼职等额外收入;最大贷款额不超过你房产价值的80%。如果Broker够给力,有部分贷款产品允许达到90%。但是对于投资贷款(Buy to Let),借不借,主要取决于:所投资房产自身能产生的月租情况。现在银行进行的压力测试一般会假设贷款利率为5%,要求月租金收入要高于月还款额的25%。

 

一般需要贷款人提供以下材料

  • 过去三个月以来的银行单
  • 过去三个月以来的薪资单(payslips);其他收入如:红利、佣金等的证明文件
  • 最新的P60(显示申请人每个税年的收入和所缴的税),建议至少25k的收入
  • 有能力支付头期款的证明(你的银行存款单)
  • 身份证明文件(通常是护照)
  • 过去三年以来的所有账户和纳税申报(tax return)
  • 地址证明
  • 赠与信(如果你的头期款是赠礼,例如是家人帮你支付头期款,银行会需要确认这是礼物,需要家人的赠与信)

银行同时会对贷款申请人的信誉credit score做一个分析。因为银行可以根据一个人的信用来评断这个人是否有能力,或者说是否愿意乖乖偿还贷款。

  • 申请人的贷款额度(要借多少钱)
  • 申请人持有多少钱的头期款
  • 申请人的工作状态和收入
  • 申请人的信用评级
  • 申请人的开支和债务

最终银行会给贷款申请人做Affordability Test,以确定贷款额度。

2.3贷款产品

一般是25-30年的产品。

2年或者5年的固定利息还是浮动利率。

支付方式:可以是连本带息repayment、仅支付利息interest Only;具体根据贷款申请人自身的现金流而定。

如果提前还款,根据还款日期不同,需要交不同的费用(原本是25年的产品,你5年后就去还款了, 那么日期缩短,类似于贷款人违约,需要支付额外的费用)

三、对于本地买家,政府新政策Help to Buy

英国政府为刺激房产投资,出台了 “购房援助计划”(Help to Buy),针对资金不足,但有潜在购房能力的消费者。英国此项政策专门面对首次购房者,或者为已经拥有房产、但想升级住房的人士提供帮助。

 

具体细节为:对购买房产价值不超过60万英镑、首付在5-20%之间的购房者,英国政府可提供房产总价20%的借贷。前五年免息,五年后支付1.75%的年息。

 

“购房援助计划”共有四项不同的购房政策,包括“净值贷款”、“共有产权(半买半租)”、“新买”、“按揭担保”,可满足不同申请者需求,为最低支付5%首付的购房者提供“按揭担保”。

 

四、最后来个补充,根据这几年成功的购房经验来看。常见的海外华人置业可以银行有如下:

中国银行:贷款比例可以上至房款总额(最后交房前房屋的评估价格,并不是购买的价格)的70%到80%左右,利率在3%到4%左右。

汇丰银行:款比例可以上至房款总额(最后交房前房屋的评估价格,并不是购买的价格)的40%到50%左右,利率在2%左右。

新加坡大华银行:贷款比例可以上至房款总额(最后交房前房屋的评估价格,并不是购买的价格)的40%到60%左右,利率在3%到4%左右。

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