置业6|a.英国两大师之律师

英国的房产市场,可以说分工明确而且极为严密。在英国,有明确的法律条款规定,在英国买卖房子,必须聘请房产律师,委托律师协助完成交易。因为英国的购房文件有几百上千页,里面涉及了很多专业知识.律师的工作就是帮买家收集卖家资料、调查房屋产权及房产背景、拟定合同并交换合同、以及房屋售后的产权和物业登记。

1.通知律师

告知律师你要买的房子价格和地址,如果有中介参与,就把中介信息也告诉律师。

这个时候律师会发一些文档给你,让你填写个人相关信息以及几个人合买(buyers questionnaire),是否是第二或多套房子(stamp duty land tax questionnaire),资金的调研是否有贷款(funding questionnaire)如实填写即可。还要签署一个律师的授权书。我的律师同时会让我先支付一个300英镑的尽调费用。

 

2.收集卖家资料

确定好要购买的房子后, 买家需要告知中介律师的信息,中介会整合一张双方的律师联络信息通知各个律师。如果没有中介,那就买家自己做一个表格告诉自己的律师,卖家及卖家律师的联系方式。

之后,买家律师会联系卖家律师并索要management pack(包括卖家拟定的合同草案、房屋的产权契据和房产信息表)。合同草案一般写了买卖双方的姓名、联系方式、买卖价格和交易细节;产权契据是证明房屋产权是否归属卖家;房产信息表包含了房屋的设施等。

买家的律师会根据细节再次和买家核对,比如我的律师

  1. 尽调一-周边环境
    一旦律师确认好房屋的确切地址后,律师会对土地性质和周边的环境进行一个调查,然后发给我local search 和environmental search文档

4.尽调二-调查房子

拿到卖家律师的management pack后,买家的律师可以向地方政府申请房产调查,获得房产相关的法律文书、地契副本和费用清单等。律师会在英国土地注册局查证房屋所有权的注册登记档案情况是否真实、房产共有多少人拥有、房产土地使用权的性质及房屋四周土地归属划分。如果对调查不满,一定要在交换合同前解决。

5.支付定金
一般需要支付10%的定金,这个钱是直接打到你的律师指定的账户(这个法律规定为client account)。只要你找的是正规的律师。这个账号是受到FCA监管的。

6.如有贷款

作为买家的你,当你确定房子的时候,要通知贷款方房子的信息,你的律师信息。贷款公司/中介要求你填写个人信息,各种收入证明,报税记录等。然后坐等贷款批下来。一般贷款公司/中介问你要材料或者贷款下来的offer需要你签署,其他都是律师和他们操作。如果是贷款买房子,银行也会将贷款达到律师的额账户。具体哪天贷款银行打,这个都是律师去交涉,不需要担心。

7.交换合同

确定了房屋没有问题后,双方律师会一起起草合同,确定一个contract date合同日。买家和卖家在确定的合同日前签署合同,但是把签署日期空着。签署合同后由双方律师交换合同,这样买家有法律义务购买该房子。

8.付款交房和售后登记。

在买家和卖家协商下,会确定一个compete date交房日期。有的时候这个日期和合同日会相同。有的时候晚于合同日。

在交付日期之前,买家需要支付所有的余额给律师,不用担心,律师会帮你算清楚stamp duty,租金,物业费,土地注册局费用等。如果有出租,律师会根据交房日算房租给你,可以抵扣实际支付的房款。物业费也是根据交付日期多退少补的。

费用付清后,在交房日当天或者之后拿钥匙,房子就算成功完成了交易。

这个时候律师需要通知土地注册局,申请房屋登记,办理产权和土地证明,最终律师会把所有资料快递给买家的你。在英国所有证件都是没有本本的,就A4纸这么一叠,记得保管好,说不定下次卖房的时候还会用到。

同时律师也会告知物业你的个人信息,姓名、常驻地址和邮箱。然后你就坐等交服务业费了。

Tips:一定要找一个好的律师,可以帮你把皮球踢回去。比如我自己的案例,因为卖房中介和租赁中介是同一家,所以他们一定要我用他们的租赁服务,否则就要赶走现在的租客。其实我和租房中介根本没有合约,之前房东的合约上也没有写明新房东的义务和责任。由于英文不是你的母语,卖房中介老是来吓唬我说我如果不用他们的服务租客就要搬走,如果租客继续住,我不用那么我要支付违约费,这个时候有个一好的律师,就可以帮你解决这个问题。我的律师就给他们上了一趟好好的法律课。呵呵

 

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