置业4|a.二手房交易

-因为有了确切的房屋地址,然后回家再到zoopla的house prices上去查之前此房子的交易日期和价格。以及附近或者同一个楼的其他房子交易日期和价格,计算平均每年的增长率,然后算出这个房子现在的价值。如果这个价格比挂牌价要低很多很多,那么你要去考虑是否是有中介哄抬价格的原因还是其他原因。

-当然,如果你是buy to let买来出租的,最好再算一下投资回报率,是否值,同时看看是否有空间容许让你在上面隔多一个房间。

-再看房子的装修,如果是翻修的, 就网上再加个几万。这样的价格差不多就是你要报的价格。

记住:房子是具有投资属性和生活属性的双重商品。虽然买的是土地使用权,房子可以装修甚至重建。报价的时候一定要注明你报的价格是包含什么的。如果是买来出租的, 房子刚翻新过,那么你的价格可以包含房子里所有的家具等。一定要通过邮件报价并列举,比如:My offer price is 450000 pounds including all furniture in the flat.

如果对此房十分满意,位置也好,内部结构也好,则我的建议是不要太纠结当前价格是不是高于此地区平均价格,如果房屋满意,则溢价10%也不是太大问题,好地区的房子涨幅要超过平均水平,而且好区的房子通常都很有限,换手率很低(这些数据在http://hometrack.com或realmy上查),当然了,溢价太高比如动不动就比Asking price高个50%那就不划算了,不过还是具体情况具体分析。当然价格也不是唯一因素,上面提到的其他因素包括需要贷款的比例,在不在chain上等信息卖家一样会考虑,。

通常中介会给2次左右的出价机会,中介会把你的第一次价格连同其他人的一起报给卖家,当然包括你们的个人条件信息(需要提供银行余额的截图,工资单啥的),比如是哪里人,有多少钱是现金,有多少是贷款,在不在chain上,卖家会评估这些信息做出决定,所以,如果你的第一次出价过低,比如比Asking price低很多,而此时别人出的高,其他条件又好,则可能你就没有再出价的机会了。当然这个很大程度也是取决于中介的操作,他们也有可能联系你跟你说“你的条件卖家很喜欢,就是价格太低了,可不可以加一些”然后就轮到你的2次报价了。当然,如果因为其他因素卖家没有给你offer也别气馁,属于你的好房子总在前面等着你呢

第五步:买卖契约(不是最终的合同)

如果卖家接受了你的offer,那么这个时候中介会给让你签署一个买卖的契约Deed.接着你就可以告知律师操作了。 记住在英格兰,当房子最终还没有complete交房的时候,双方都是可以反悔的,根据deed或contract上的约束赔款,有些可能都不需要赔付。

 

特别注意:二手房带链买卖房子chain

前面提到了Chain这个。翻译成中文是带链买卖房子。

带链买房的意思就是, 房主需要把自己的房子先卖掉才能买新的房子. 而在房子卖掉的当天就立马搬到新的房子.

比如 A, B和C三家, A想买B的房, B想买C的房子. B只能先将自己的房子卖了才有钱能买C的房子, 这就是chain(链)

在英国带链的房屋买卖还是挺常见的, 因为毕竟有钱人是少数. 听说在伦敦, cash-buyer(现金支付)的买家还是挺多的, 所以好一点的房屋如果你和中介说你有房贷, 中介可能都不是很想促成这个买卖, 毕竟带着房贷的交易耗时更久一些.

带链的买卖耗时费神, 在合同交换exchange之前, 各方都是能自由反悔的, 这是不受法律合同约束, 除去少量的律师费还有房子调查等费用是不需要交昂贵的违约金. 但是一但合同交换了, 那么各方就都受合同约束, 如果任何一方反悔了, 则需要向其它买家卖家支付房屋10%的违约金.

个人建议不要选带链的买卖,因为你不知道哪条链会怎么变是否成交。一个交易又关系着另外一交易

 

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