置业3|知房:b二手房还是新房

市场上很多华人中介在推新房,而专业的二手房团队几乎少只剩少。有些二手房保养的和新房一样,到底该买哪个呢?我自己总结的原因是:

1)价格比较:新房的销售提成高于二手房。新房往往会比二手房贵,出海做营销的房子价格也会稍稍高一点,但是切记英国的房子是一房一价,都是精装的,没有所谓的每平方均价。里面的装修不同,即使是一样的面积的同一个小区同一层,价格都是不同的。

2)成交效率:新房比较标准化,开一次会议营销可以签下很多单。二手房买家则会不停的预约看房,买卖双方间还需要讨价还价各种筛选offer,类似于暗拍(不公开的竞标)。二手房购买时,如果找到一个不好的中介,还真要斗勇斗智,消耗时间成本。因为英国中介只对邮件里或合同里的话负责,口头上表达的可以随时否认。

3) 出售房源:英国是全世界的购房者,大家会普遍选择当地的local中介去出售他们的手中的房子。

4)公司团队:大部分的华人中介很多都是1-2个人的公司,规模小人手不够去执行多样化的产品。

5)数据分析:新房的价格都是开放商定的,是否放盘卖也是在开放商手里,没有什么数据可比性。二手房的话在英国数据是透明的,比如zoopla的house price里你就可以查到所有关于房子的交易时间和价格,同时通过rightmove和zoopla上的房屋出租,可以有效的评估房子的租金,容易算出来回报率。

6)针对海外买家,从买家的角度来看,新房容易用更长的时间去准备资金锁定未来的价格。而二手房,好的房子抢房很疯狂,现金买家会占优势,二手房对于海外买家的贷款其实还是蛮难的。

7)对于本土买家,从买家的角度来看,最终还是要靠自己算算投资回报率吧。在资金方面,英国有一个贷款种类也很多:自主贷款、买来出租的Buy-to-let贷款、多人出租House In Multiple Occupation贷款,help-to-buy帮助购置首套房贷款等。

二手房售价305000
 75%的贷款,五年固定贷款利率2.13%
首付25%76250
贷款产品手续费2765
房产税stamp duty14400
律师费用1624.44
贷款中介费用800
实际支付95839.44
每年房租收入16200
每年地租ground rent-250
每年物业费serviec charge-1092
每年利息-4380
每年收益10478
净租售比9%
当然如果要算更加精确的投资回报率,那么就要去考虑IRR了

无论你买新房还是旧房,我的感触就是:一切的中介,都是利益之上。因而,在中介交涉时,最好将口头承诺落实到书面。同时要找一个好的律师,可以帮你把皮球踢回去。

 

除此以外,无论是新房和旧房最终还是要看地段。房子里面不好可以再装修,但是房子所处的区域不好,你是无法改变的。而且大城市的通勤时间很长,所以交通便捷的区域租房也更容易些了。

 

总之,对于保守型的我,因为考虑到杠杆原理,可以利用英国的贷款,以及用数据合理分析租售比,我个人还是偏向买二手房的。当然现在对于伦敦的新房,中国买家也是可以通过某些银行贷款的,只是利率比本地买家稍微高一点,相比下没法买二手房,这样是一个不错的投资。

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